Warum der Quadratmeterpreis bei professionellen Immobilieninvestments nur ein Teil der Wahrheit ist.

„Was kostet der Quadratmeter?“

Es ist eine der ersten Fragen bei nahezu jeder Immobilieninvestition.

Und gleichzeitig eine der Fragen, die für eine professionelle Investitionsentscheidung allein wenig aussagen.

Denn ein niedriger Kaufpreis pro Quadratmeter macht eine Immobilie nicht automatisch attraktiv. Und ein hoher Quadratmeterpreis bedeutet nicht zwangsläufig, dass ein Investment zu teuer ist.

Entscheidend ist nicht allein, was eine Immobilie kostet. Entscheidend ist, was aus ihr werden kann.

Der Kaufpreis ist der Ausgangspunkt – nicht die Investmentthese

Professionelle Immobilieninvestoren betrachten eine Immobilie nicht isoliert.

Sie betrachten das Zusammenspiel aus:

• Kaufpreis
• bestehendem Cashflow
• Mietniveau
• Leerstand
• Bewirtschaftungskosten
• Investitionsbedarf
• Finanzierung
• Standortqualität
• Baurecht und Entwicklungspotenzial
• Wertsteigerungspotenzial
• Exit-Möglichkeiten
• Risiko

Erst aus dieser Kombination entsteht eine belastbare Investmentthese.

Ein Objekt mit einem niedrigen Einstiegspreis kann beispielsweise erheblichen Sanierungsbedarf, strukturellen Leerstand oder begrenzte Entwicklungsmöglichkeiten aufweisen.

Ein vermeintlich teureres Objekt kann dagegen über langfristig gesicherte Erträge, eine starke Mikrolage, hochwertige Mieter oder erhebliches Value-Add-Potenzial verfügen.

Der Preis ist messbar. Der Wert entsteht aus der Perspektive.

Ein Beispiel

Nehmen wir zwei Immobilien:

Objekt A:
680 €/m²

Objekt B:
8.000 €/m²

Auf den ersten Blick scheint die Entscheidung eindeutig.

Doch was passiert, wenn Objekt A hohe Investitionen benötigt, langfristig nicht konkurrenzfähig ist und kaum Möglichkeiten zur Weiterentwicklung bietet?

Und was passiert, wenn Objekt B über einen langfristig gesicherten Cashflow, eine außergewöhnliche Lage und zusätzliches Entwicklungs- oder Repositionierungspotenzial verfügt?

Dann verändert sich die Betrachtung grundlegend.

Nicht der Quadratmeterpreis entscheidet.

Die wirtschaftliche Gesamtstruktur des Investments entscheidet.

Die entscheidende Frage lautet deshalb anders

Nicht:

„Wie günstig ist die Immobilie?“

Sondern:

„Welche Rendite- und Wertentwicklung lässt sich im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und zum Risiko realistisch erzielen?“

Genau hier beginnt professionelle Immobilienanalyse.

Ein niedriger Einstiegspreis kann attraktiv sein.

Aber nur dann, wenn die Immobilie anschließend auch wirtschaftlich entwickelt werden kann.

Value-Add verändert die Perspektive

Besonders interessant wird diese Betrachtung bei Immobilien mit erkennbarem Entwicklungspotenzial.

Dazu können beispielsweise gehören:

→ bestehender Leerstand
→ unterdurchschnittliche Mieten
→ Modernisierungsbedarf
→ ungenutzte Flächenpotenziale
→ Nachverdichtung
→ Umnutzung
→ Neuvermietung
→ Optimierung der Bewirtschaftung
→ Repositionierung des Objekts

Der heutige Zustand einer Immobilie muss nicht zwangsläufig ihr zukünftiger Wert sein.

Für Investoren ist deshalb nicht nur relevant, wo eine Immobilie heute steht, sondern auch, welcher wirtschaftliche Zustand realistisch erreicht werden kann.

Vom Objekt zur Investmentstrategie

Bei DMEXX betrachten wir Immobilien deshalb nicht ausschließlich aus der Perspektive des aktuellen Marktpreises.

Wir betrachten das Zusammenspiel aus Objekt, Kapital, Strategie und Entwicklungspotenzial.

Denn unterschiedliche Investoren verfolgen unterschiedliche Ziele.

Ein Family Office kann andere Anforderungen an Risiko, Haltedauer und Cashflow stellen als ein institutioneller Investor.

Ein Projektentwickler bewertet ein Grundstück anders als ein Bestandshalter.

Und ein Value-Add-Investor betrachtet eine Immobilie anders als ein Core-Investor.

Die gleiche Immobilie kann deshalb für den einen Investor uninteressant und für den anderen hochinteressant sein.

Der bessere Blick auf Immobilien

Der Immobilienmarkt wird anspruchsvoller.

Finanzierungskosten, Regulierung, ESG-Anforderungen, Baukosten und veränderte Marktbedingungen erhöhen die Anforderungen an eine belastbare Investmententscheidung.

Damit gewinnt eine Frage zunehmend an Bedeutung:

Nicht: Was kostet die Immobilie heute?
Sondern: Welchen wirtschaftlichen Wert kann sie unter einer klar definierten Strategie entwickeln?

Das ist der Unterschied zwischen einem Immobilienangebot und einer Investmentmöglichkeit.

DMEXX | REAL ESTATE

Wir verbinden Immobilien, Investment und Entwicklung und schaffen Zugang zu ausgewählten Immobilien- und Transaktionsmöglichkeiten – von Off-Market-Objekten bis zu Projektentwicklungen und Value-Add-Situationen.

Denn gute Investments beginnen nicht beim Quadratmeterpreis.
Sie beginnen mit der richtigen Investmentthese.